租房子 如何合法毁约?

对于华人来说这些问题碰到有点儿头疼,有时不知该向哪里投诉~

在美国租房,不论是租个人的房子还是正规的商业公寓,首先都要有房屋租赁合约,双方要把细则写清楚,有了这一纸合约,以后我们才能从法律的手段保护自己。

在美国租房可以毁约吗?

我们习惯货比三家,看到更喜欢更合算的,心动就想换成行动…但前面的合同如果您已经签了,这时候问题就来了…

因为不管你有没有入住,有没有交定金,或者你的签名只是电子签名,名字首字母的缩写等,只要前提是你个人自愿签字,那么这份你签字的合同就有了法律效应。

毁约除了有可能造成经济上的损失(不少签订合同时候需要付押金)更有甚者,公寓有权向你追缴整个租期的房租。公寓一般会先与你本人沟通,拒不接受罚款者,公寓会将此次行为记入你的租房记录,如果你是学生或者职员,会影响你的信用报告,甚至会诉诸法律。因此,毁约可能带来的风险包括严重影响信用记录。海外移民有可能被法庭传唤,甚至被驱逐出境。

如果从个人房东那里租房,期间也少不了互相扯皮,或者告上小儿法庭,有点儿劳民伤财。

但是,新移民也不要被这一条吓坏了,美国总体来说还是很保护租客权益的,如果你不想租了,还是有不少理由可以帮你减少损失的。

Early Termination

我们先来搞清这一概念,这种毁约比前者更常见,由于各种情况,比如突然决定回国,或者搬到外州,或者纯个人原因住的不开心等,想提前终止合同。

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有没有方法省去违约金?
答案:有。

在一些特殊情况下,你也可以在不继续交付房租的基础上提前解约(各州情况有所不同,需要根据当地房屋相关法律确认):
如果你是军人,那么你的福利来了,收到军方命令必须调动,你可以在Service Members Civil Relief Act联邦法下随时解除房屋合约,需要以书面通知的形式通知房东,在全美各州适用。

如果租户对正在接受特定医疗救助且持有医生开具证明的租户,美国不少州是可以免除其部分义务。

如果你的房东未能履行合约中的维修义务,比如房顶漏水、出现感染病毒寄生虫等,一旦房东对严重损坏的房屋置之不理,威胁到你的基本生活和健康,并且这些问题不是由你本人造成的,那么你可以提前申请解约。比如,新罕布什尔州如果房屋出现床虱(bedbug)这类的问题,那么房客可以提前解约,不需要支付剩余的房租。
如果你在房屋中个人安全受到威胁,那么这也可能成为你提前解约的有力证据。例如,华盛顿州法律规定,如果你被其他房客或房东使用武器威胁或攻击,并且对方被逮捕,在这种情况下你可以不承担任何经济损失,提交书面通知后即可解约。(部分内容节选自NYIS法律咨询)

但是多数情况下,你找不到任何合法的理由,那么无理由条件下——

2
你想走可以走吗?
答案:可以。

比如加州civil code 1951.2规定说如果由于私人原因决定离开,你将会欠房东还没有履行完的房租,减去,你能帮房东免去的损失。 房东也有义务去尽量降低自己的损失(mitigate damages).  怎么理解这个法规呢,举个例子,假设是在加州:租客在合同未到期的时候提前搬走了,然后房东就有义务去找新租客。当然如果尽力了, 而找不到,那损失有租客承担,但如果不尽力找,或者租客推荐了合适的信租客而房东拒绝,那损失几乎一定是由房东承担 —-无论合同怎么写。

小编当年在加州就有个朋友小赵遇到了这样的事情——

3
你觉得小赵和房东谁错了?
答案:孰是孰非?

他的房东听说他要搬走,不高兴了,而且这房东老大爷还挺倔强,直接决绝小赵搬走,威胁小赵要付他这一年所有没付完的房租,甚至押金也不退。

这种情况下,小赵当时以书面的方式要求房东来进行move out检查,并要求退回押金, 房东继续拒绝,因为他不想承认你提前搬出的事实。

结果最后小赵搬出了,这位老大爷重新发租房广告,然后故意抬高价格,结果他剩下的月份都没有出租出去,然后又来找小赵赔偿损失,还找他要清洁费,损坏费等。(听起来挺麻烦)

那么房东这样做是否合法呢? 

首先, 房东不配合小赵进行move out的检查,既然他不配合,他没有权利扣除小赵的押金; 其次, 他没有努力去减少小赵搬走所造成的损失,还故意提高价格让房子出租不出去,让小赵赔偿; 再次,如果他涨价后真的租出去了,那么小赵是多收租金的受益人; 最后,如果他恶意拖欠你的押金,你离开21天可以去small claim court起诉房东要求返还你三倍的押金(5000刀封顶)。

注明:small claim cour小额法庭,大部分州的小额法庭仅处理经济纠纷,一般索赔额不能超过5000美元。好处是手续简单,到地方法院网站下载张表填好寄过去然后等待出庭,不需要律师也没陪审团,法官一个人判案子,适合于告无良公司。

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最常见的情况
如合同中没详细说明提前结束合约有哪些法律义务房客要承担,对于租客来说多数情况需要押金不可以要回,但是一旦最好搬家准备,尽快通知公寓或者房东从法律和人情上都是有必要的。

通常情况下,你可以在社交网络上转租你的房子,适当降低租金来吸引租客,这种情况是可以避免罚款。有些州要求房东有义务尽快寻找新房客,以减少提前解约房客的经济负担,在法律上称为“重新出租义务”(duty to re-rent),但这并不在所有州适用。比如在乔治亚州,如果房东不选择帮忙寻找新房东,提前解约的房客要持续支付租金,直到新房客签约为止;还有可能如果迟迟找不到新房客,那么你可能就要对剩余的房租负责了。


一份令人头疼的租房合同,到底哪些东西你需要注意呢?对于移民来说,这些英文单词你可要先搞明白。

申请费(application fee)在提交入住申请时缴纳,恕不退款。

订金(holding deposit)在提交入住申请时缴纳。

押金(security deposit或deposit)在签正式合约时缴纳。
【注:有的公寓不区分订金和押金,可能需要申请时直接缴纳押金。】

Residents:除了签约人之外,其他人是否可以居住?能住多久?

Sublease:关于转租的要求。转租给其他人是否需要和公寓签约?如果不签约会有何种后果?

Maintenance:小区物业管理和服务范畴,保修流程,联系方式等。除了常规保修、求助电话号码之外,请记住非工作时间联系公寓的紧急电话号码(emergency contact number),以及美国报警电话911。

Pets:注意公寓是否允许养宠物。如果允许,需要缴纳多少押金?每月房租需要加多少钱?如果不允许,擅自养宠物会有何种后果?

Lease term:合约即将到期时,应该何时告知公寓不续租(terminated)?如何继续租一个周期(renew,也就是说如果这次签了一年的租赁合约,想要继续再租一年)?如何短期续租(extend/month-to-month,也就是说继续住在这里但是不签长租合约,月租往往会比签长租合约的价格贵一些)

Financial obligations:关于付房租的时间、付款方式。除了房租以外可能还有其他费用,例如迟交房租会产生late charge,公寓无法兑现租户付款时用的支票会产生returned check fee,等等。

Default:租户违约产生的后果。例如终止合约(terminate the Lease)、驱逐(eviction)等等。

Utilities:每月的水费、电费、煤气费、网络费等等。请注意公寓房租是否包含部分费用?如果不包含应如何缴纳?如果不按时缴纳会产生何种后果?合约也会提到具体的使用注意事项(electricity/water/sewer billing methodology, trash removal, etc.)

Move-in inspection:入住时检查。应该如何检查?如发现问题应如何向公寓反映?如果不告知公寓会产生何种后果?

General responsibilities in caring for the apartment and the community:居住时的注意事项,例如是否可以在墙上打孔、钉钉子?是否可以擅自换锁?是否可以擅自拆除烟雾警报器?等等。

Mold and mildew:关于如何防止室内(尤其是卫生间)墙体长霉的注意事项。

Renter’s insurance:公寓可能会要求租户购买租房保险。

Parking:关于停车的注意事项。小区停车位是随便停还是固定分配给各家各户?访客应该停在什么地方?等等。

Pest:关于防治可能出现的虫害问题。平时应如何避免?如发现虫害应采取何种措施?

Owner’s and manager’s responsibilities:公寓管理部门的责任和权限范围。例如公寓是否为住户的人身财产安全负责?是否有权限进入租户的房间?如何处置押金?是否需要为房产的破损负责?等等。

Reasonable modifications and accommodations:如有残障人士入住,可以申请公寓提供必要的、合理范围内的辅助设施。

Moving out:关于搬离公寓的注意事项。例如提前搬走需要何时通知公寓、办理何种手续?租约到期后不续租也不搬走会产生何种后果?何时交还钥匙?搬离时是否需要打扫公寓?搬走后有东西落在公寓里怎么办?等等。

Community policies:小区的管理规范和对居民的要求。例如限速、停车规范、如何维护阳台和窗户、厨房和厕所设施使用规范、如何控制噪音、洗衣房储物房使用规范、能否在家烧烤等等。

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